Аренда и ее сущность

ВВЕДЕНИЕ 2

ГЛАВА 1. РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ 4

1.1. Проблема правового регулирования 4

1.2. Источники, регулирующие арендные отношения 6

ВЫВОД ПО I ГЛАВЕ 16

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 17

2.2. Существенные условия договора 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ: 30

Введение

В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на новый уровень, так как многие предприятия рассматривают аренду имущества (в том числе оборудования) как альтернативу его покупки. Распространение получают также лизинговые операции.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. Арендующий имущество, получающий его в аренду, называется арендатором, а сдающий имущество в аренду - арендодателем.

Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.

............................................................пропуск............................................................................

Арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем - специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.

Выбранная мною тема «Аренда и ее сущность», является, несомненно, актуальной и практически значимой.

Цель работы – показать, в чем заключаются особенности договора аренды.

Задачами будут являться:

1. Исследование общих положений договора аренды;

2. Определение сторон договора аренды;

3. Анализ иных положений договора аренды.

Глава 1. Регулирование договора аренды в российском законодательстве

1.1. Проблема правового регулирования

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения.

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности.

............................................................пропуск............................................................................

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

............................................................пропуск............................................................................

К сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

1.2. Источники, регулирующие арендные отношения

Совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на мой взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

Касаясь данного вопроса, напомним, что происходящее в последние годы масштабное и стремительное обновление российского законодательства отличается рядом особенностей. И наиболее значительная - развитие законодательства на двух уровнях: Федерации и ее субъектов. Обращает на себя внимание, что федеральные законы составляют сегодня не более десяти процентов от общего количества нормативных правовых актов. Так, если в 1991 г. было принято 2527 актов федерального законодательства и 2079 актов субъектов Федерации, то в 1998 г. соответственно - 15 285 и 52 721 акт.

Приведенные данные свидетельствуют, что гораздо динамичнее развивается законодательство субъектов Российской Федерации. Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция к перераспределению информационного "законодательного поля": происходит сокращение сферы влияния федерального законодательства при одновременном расширении влияния регионального законотворчества. Данная общая тенденция развития законодательства в полной мере распространяется на акты гражданского законодательства. Так, если в 1991 г. было принято 174 акта, то в 1998 году - 4492.

Исследование показывает, что правовой массив в субъектах Российской Федерации формируется очень быстро, подчас без строгого соблюдения основ классификации правовых актов. Здесь и возникает одна из острейших проблем, когда не в полной мере освоено содержание предметов ведения Федерации и ее субъектов (ст.71-73 Конституции РФ). Их нельзя механически отождествлять с объектами законодательного регулирования. А это нередко случается и порождает "бум законов".

Я считаю, для уточнения представлений............................................................пропуск............................................................................

На практике такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом и самого предприятия (балансодержателя).

Новый ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника имущества. Теперь право распоряжения имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника), принадлежащим государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, принадлежит ему как субъекту хозяйственного ведения (ст.294, 295 ГК).

Что касается учреждений, то собственник не наделяется правами по распоряжению закрепленными за ним на праве оперативного управления зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями (п.1 ст.298 ГК). Для того, чтобы такое право у собственника возникло, необходимо изъять соответствующее имущество у учреждений. Это допускается в отношении либо излишнего, либо используемого не по назначению имущества (п.2 ст.296 ГК).

Таким образом, как полагает В. В. Витрянский, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.

Однако анализ регионального законодательства свидетельствует об обратном. ............................................................пропуск............................................................................ В этом случае речь должна будет идти о договорной ответственности, которая на языке Гражданского кодекса определяется следующим образом: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1 ст.393). А так как договорная ответственность предполагает два субъекта - кредитора и должника, то вопрос о балансодержателе отпадает сам по себе, поскольку ни должником, ни кредитором последний не является. Отсюда следует вывод, что положение о балансодержателе подлежит исключению из законодательства субъектов Федерации, во-первых, как противоречащее положениям федерального законодательства, регулирующего арендные отношения, и, во-вторых, как не соответствующее изменившимся условиям современного оборота.

Вывод по I главе

Таким образом, законодательное регулирование отношений аренды публичного имущества должно осуществляться на федеральном уровне. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу нормативной базы для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики.

Глава 2. Понятие и объект договора аренды

2.1. Общие положения

Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Анализ указанных положений позволяет выделить некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст.136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества.

С теоретической точки зрения важно рассмотреть вопрос о ............................................................пропуск............................................................................

ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК). Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

2.2. Существенные условия договора

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Кроме того, как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Необходимо отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре.............................................................пропуск............................................................................

Определенная в договоре арендная плата может пересматриваться по взаимному согласию сторон, но не чаще одного раза в год, в то время как ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 8) было установлено, что размер арендной платы мог изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет. Досрочный пересмотр размера арендной платы по требованию одной из сторон был возможен только при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

Заключение

Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования. При арендных отношениях меняются условия распределения заработанного хозрасчетного дохода. Переход в аренду трудовому коллективу государственного предприятия создает предпосылку для изменения застывших отношений собственности, способствует пониманию работниками непосредственной зависимости собственного благосостояния от результатов совместной экономической деятельности.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут быть установлены законом.

При заключении договора аренды арендодатель предоставляет арендатору ............................................................пропуск............................................................................

В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

При заключении договора аренды следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации;

2. Комментарий к Конституции Российской Федерации под редакцией Окунькова Л.А.;

3. Гражданский кодекс Российской Федерации;

4. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей (под общ. ред. Брагинского М. И.);

5. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2001 г.) (в ред. Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральными законами от 20 февраля 1996 г. N 18-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 111-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 138-ФЗ) (Эрделевский А.М.);

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова);

7. Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ. М., 2002;

8. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М., 2001;

9. Арендованное имущество - обязанности арендатора по его сохранности. Правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты (И.В. Березкин, "Консультант бухгалтера", N 4, апрель 2002 г.);

10. Договор аренды - досрочное расторжение (Е.Н.Войтович, "Консультант бухгалтера", N 3, март 2000 г.);

11. Договоры аренды (Г. Титова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.);

12. Крутских В.Е. Энциклопедический юридический словарь. М., 1998;

13. О практике разрешения споров, связанных с арендой (В.И. Макарьева, А.А. Владимирова, "Налоговый вестник", N 4, апрель 2002 г.);

14. Правовое регулирование арендных отношений (А. Оленин, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 38-40, сентябрь 2000 г.);

15. Право аренды (Ю. Лабендзкая, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, ноябрь 2002 г.);

16. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве (С.Г. Сафаралиева, "Журнал российского права", N 2, февраль 2002 г.);

17. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - "Статус-Кво 97", 2001;

18. Улучшение арендованного имущества (М.В. Киселев, "Главбух" N 22, ноябрь 1999 г.).