Аренда нежилых помещений

Введение 2

Глава 1. Общая характеристика договора аренды нежилых помещений 4

1.1. Нежилые помещения как объект недвижимости 4

1.2. Понятие и правовая природа договора аренды нежилых помещений 10

1.3. Субъекты, существенные условия, форма и государственная регистрация договора аренды нежилых помещений 17

1.4. Прекращение договора аренды нежилых помещений 22

Глава 2. Содержание договора аренды нежилых помещений. Ответственность сторон 30

2.1. Права и обязанности арендатора 30

2.2. Права и обязанности арендодателя 39

Заключение 47

Список литературы 49

Введение

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. ............................................................пропуск............................................................................Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Выбранная мною тема «Аренда нежилых помещений», является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Цель работы – рассмотреть особенности аренды нежилых помещений.

Задачи:

1. Рассмотреть общую характеристику договора аренды нежилых помещений;

2. Показать основные права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды нежилых помещений

1.1. Нежилые помещения как объект недвижимости

При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. "В нежилых зданиях... вещное право на часть здания... по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права". При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается.

Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании. Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

............................................................пропуск............................................................................
Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

1.2. Понятие и правовая природа договора аренды нежилых помещений

Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.

ЗАО «Комплекс» заключило договор аренды с ООО «Гвардия» и предоставило ............................................................пропуск............................................................................

Например, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по нему условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.)

Таким образом, договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей.

1.3. Субъекты, существенные условия, форма и государственная регистрация договора аренды нежилых помещений

В соответствии со статьей 1 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что правила данной статьи, применяются и к договорам аренды нежилых помещений, так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года.

Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Санкт-Петербурге это Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР).

Для регистрации договора аренды нежилого помещения одна из сторон или уполномоченное ею лицо, имеющее надлежащим образом оформленную доверенность, подает инспектору отдела приема и выдачи документов ГБР заявление о государственной регистрации. К заявлению прилагаются следующие документы:

- опись документов, представленных для регистрации; - документ об оплате регистрации; - документ, подтверждающий полномочия представителя; - договор аренды нежилого помещения (не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником); - план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, заверенный органами технического и кадастрового учета; - поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием площади арендуемого помещения.

Кроме того, представляются нотариально заверенные копии документов, подтверждающих правоспособность юридического лица: учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями, если они имели место; документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика. Если указанные документы имеются в ГБР, то повторно представлять их не надо.

Документы, имеющие подчистки, приписки или иные, не оговоренные исправления, а также написанные карандашом не принимаются.

В подтверждение приема документов на государственную регистрацию выдается расписка, подтверждающая принятие документов ГБР.

............................................................пропуск............................................................................ Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистрации права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

1.4. Прекращение договора аренды нежилых помещений

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия (бессрочные) и договоры, заключенные на конкретный период времени (срочные). Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.

Расторжение бессрочных договоров

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него. И арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от такого договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока.

Расторжение срочных договоров

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако здесь есть один нюанс, оговоренный в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно. Причем государственная регистрация договоров с бессрочным сроком действия, по нашему мнению, необязательна, независимо от того, был ли зарегистрирован первоначально заключенный срочный договор.

Что же касается расторжения срочных договоров, то оно по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых условий. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

............................................................пропуск............................................................................

Таким образом, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон решением суда. Это значит, что никакие иные мотивы не должны приниматься во внимание юрисдикционным органом при рассмотрении спора о расторжении договора аренды нежилого помещения. Расторжение договора по решению суда возможно лишь при условии существенного нарушения договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Глава 2. Содержание договора аренды нежилых помещений. Ответственность сторон

2.1. Права и обязанности арендатора

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1. пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения.

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии в условиями договора аренды или назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Ответственность за нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2. своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением.

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

............................................................пропуск............................................................................

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) возврат арендованного нежилого помещения по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду нежилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

В Арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

............................................................пропуск............................................................................

При толковании условий договора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а в случае невозможности определить содержание договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимается во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Кроме обязанностей сторон в договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения.

2.2. Права и обязанности арендодателя

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

1) предоставить арендатору нежилое помещение по передаточному акту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилого помещения.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора – от принятия данного помещения.

Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычно используется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилое помещение подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию нежилого помещения полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

............................................................пропуск............................................................................

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного нежилого помещения без причинения ему вреда. Поскольку ГК РФ не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения нежилому помещению вреда в любом размере.

Таким образом, основное содержание договора аренды нежилых помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя».

2.3. Ответственность арендатора и арендодателя

Институт гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств - важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.

Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является